Avant de faire construire notre maison, quelles assurances devons-nous souscrire ?
Si vous faites construire une maison ou si vous rénovez un logement, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, auprès de l’assureur de votre choix. Avant de vous décider, il est sage de comparer les tarifs et les prestations, qui peuvent être différents. Cette assurance prendra en charge le paiement des malfaçons éventuelles dans le cadre par exemple de la garantie décennale. Si vous faites appel à un constructeur, il vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte cette assurance. Le prix est alors souvent avantageux, mais vérifiez le contenu des garanties. De même, si vous achetez votre maison sur plan, le vendeur aura souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour votre compte. Son coût sera inclus dans le prix du bien. Si aucune société d’assurance n’accepte de vous assurer (si 45 jours après un courrier recommandé avec accusé de réception, vous n’avez toujours pas de réponse, ce silence est considéré comme un refus), vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, 11 rue de la Rochefoucauld, BP 904, 75 424 Paris Cedex 09, qui fixera le montant de la prime pour laquelle l’assureur sera obligé de vous garantir. Autre précaution à prendre : dès que votre maison sera hors d’eau et hors d’air, souscrivez pour elle une assurance multirisques habitation, qui vous couvrira en cas d’incendie ou de dégât des eaux.
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A quel rythme devons-nous payer le constructeur ?
Ne versez rien avant la signature du contrat de construction. Une fois celui-ci signé, les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux et ne doivent pas dépasser, à chaque étape, un certain pourcentage du prix de la construction :
- 15% maximum à l’ouverture du chantier. Avant cette date, le constructeur peut demander 5% maximum à la signature du contrat et 10% lors de l’obtention du permis de construire, si un établissement de crédit ou un assureur se porte caution solidaire du remboursement de cette somme en cas d’annulation du chantier. Sans cette garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger qu’un dépôt de garantie limité à 3% du prix de la construction, bloqué sur un compte à votre nom jusqu’à ce que soient levées les conditions suspensives du contrat de construction, c’est-à-dire que vous ayez eu votre prêt, le permis de construire….
- 25 % à l’achèvement des fondations,
- 40 % à l’achèvement des murs,
- 60 % à la mise hors d’eau,
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
- Le solde est versé à réception.
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Nous avons réservé un logement neuf. Quand devons-nous payer ?
A l’exception du dépôt de garantie éventuellement demandé lors de la réservation, vous ne devez rien payer avant la signature du contrat de vente. Ensuite, vos paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.
- Si le vendeur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux, accordée par un organisme extérieur, il peut vous demander jusqu’à 35% du prix de vente lorsque les fondations sont achevées, jusqu’à 70 % quand l’immeuble est mis hors d’eau, et jusqu’à 95 % à l’achèvement des travaux. Les 5% restants ne sont versés qu’à la livraison.
- Si le vendeur ne bénéficie pas d’une garantie d’achèvement des travaux, accordée par un organisme extérieur, et que vous achetez une maison individuelle sur plan, vous ne devez pas payer plus de 20 % du prix total à l’achèvement des fondations, 45 % maximum à la mise hors d’eau et 85 % maximum à l’achèvement.
- Le solde est réglé à la livraison. Attention, c’est à vous de vous assurer, lorsque le vendeur vous réclame son dû, que les travaux correspondants ont bien été réalisés.
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Que devrons-nous payer lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente ?
Vous devrez en général verser une somme négociable, qui est le plus souvent égale à 10% environ du prix du bien.
- Si vous signez avec un vendeur non professionnel, vous ne devez rien payer avant la fin du délai de rétractation de 7 jours. Après l’expiration du délai de rétractation, évitez de remettre la somme directement au vendeur. Placez-la plutôt sur un compte séquestre, chez un notaire ou un agent immobilier par exemple, que vous aurez choisi avec le vendeur.
- Si vous signez avec un professionnel mandaté pour réaliser la transaction (un agent immobilier, un notaire par exemple), cette somme peut en revanche vous être demandée dès la signature. Le chèque doit alors être fait au nom du professionnel en question. Mais si vous changez d’avis dans le délai de rétractation de sept jours, elle devra vous être restituée, dans les 21 jours qui suivent.
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Que faut-il prévoir dans la promesse ou le compromis de vente du terrain sur lequel je vais faire construire ma maison?
Si le terrain n’est pas situé dans un lotissement, veillez à ce que l’avant-contrat apporte le maximum de précisions (prix, taxe, description du terrain, servitudes…). Vous avez aussi intérêt à prévoir des conditions suspensives : elles stipulent que la vente ne se réalisera que si certaines conditions sont remplies, comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme, du permis de construire, l’obtention des prêts dont vous avez besoin pour le terrain mais aussi pour la construction de la maison, la revente de votre ancien logement, etc.Si le terrain est situé dans un lotissement, prévoyez aussi une condition suspensive relative aux prêts dont vous avez besoin pour le terrain et la construction. Sachez que vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours pour changer d’avis, à compter de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente, ou sa remise par un autre moyen de garantie équivalente. Pour renoncer à l’achat, informer à votre tour le vendeur avant l’expiration du délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
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J’ai mesuré mon appartement, et la superficie réelle ne correspond pas à celle annoncée dans l’acte de vente. Que puis-je faire ?
Assurez-vous d’abord que vous l’avez correctement mesurée car la superficie mentionnée dans l’acte doit être calculée selon des règles de calcul particulières prévues par la loi Carrez. Si, selon vos calculs, votre appartement est plus grand que ce qu’annonce l’acte de vente : le vendeur ne peut pas vous demander de supplément de prix. En revanche, si le logement est plus petit qu’annoncé, vous avez droit à une diminution du prix de vente, au prorata du nombre de mètres carrés manquants, mais seulement à condition que l’écart entre la superficie réelle et la superficie mentionnée dans l’acte de vente soit de plus de 5 %. Exemple : si l’acte mentionne 100 m², et que l’appartement n’en compte que 95, vous ne pouvez rien faire. Mais s’il mesure 94 m², vous pouvez demander une diminution de 6% du prix de vente. Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour intenter contre le vendeur cette action en diminution de prix.
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Si je suis mécontent de la construction de la maison, puis-je refuser de payer le solde au constructeur ?
En attendant que les problèmes constatés lors de la réception de votre maison soient réparés, vous pouvez seulement « consigner » une partie du prix que vous devez au constructeur ou à l’entrepreneur, c’est-à-dire le bloquer auprès d’un établissement financier ou d’une autre personne choisie en accord avec le professionnel (ou désignée par le président du tribunal de grande instance). Attention, vous n’avez le droit de consigner que 5% maximum du prix de la maison si vous avez signé un contrat de construction ou 5% maximum du montant des travaux si vous avez signé un contrat d’entreprise, qui doit alors prévoir cette possibilité. En l’absence de cette clause, l’argent ne peut être consigné qu’avec l’accord de l’entrepreneur ou sur demande devant le juge des référés. Le constructeur ou l’entrepreneur n’ont pas le droit de vous refuser les clés, même si vous avez fait des réserves lors de la réception et même si vous avez consigné une partie du prix.
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Certaines annonces immobilières indiquent la superficie des logements en mètres carrés « loi Carrez ». De quoi s’agit–il ?
La loi Carrez prévoit que le vendeur d’un bien d’au moins 8 m², situé dans une copropriété (en dehors des ventes en l’état futur d’achèvement) doit, dans l’avant-contrat et l’acte de vente, préciser la superficie de ce lot. Mais elle est calculée selon des règles précises. Il faut prendre en compte la superficie des planchers des locaux clos et couverts (hors balcons, terrasses, …), sans tenir compte des parties où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, les embrasures des portes et des fenêtres, les cages d’escalier, et les gaines. Un appartement mansardé, par exemple, n’affichera pas le même nombre de mètres carrés, selon qu’on le mesure en « loi Carrez » ou non.
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Nous achetons un logement à deux. Quelles précautions prendre ?
Si vous n’êtes pas mariés, vous allez en général acheter en indivision. Chacun de vous sera propriétaire d’une partie du bien, au prorata de ce qu’il a financé. Cette situation peut entraîner des complications si l’un de vous décède ou si vous vous séparez.
- Au décès de l’un de vous, même si vous viviez en concubinage depuis longtemps, le survivant n’a droit à rien ! Ce sont les héritiers du défunt (ses enfants, ou à défaut ses parents par exemple) qui recueilleront sa quote-part du logement. Ils pourront alors exiger la vente du bien, sans que l’autre propriétaire puisse l’empêcher. Le concubin survivant pourra simplement essayer de racheter la part du défunt aux héritiers. Pour éviter cela, plusieurs solutions sont envisageables, par exemple rédiger des testaments pour vous protéger mutuellement. Mais attention, les droits de succession s’élèvent à 60% (après un modeste abattement) de la valeur des biens transmis entre concubins. Prenez conseil auprès d’un notaire.
- Si vous vous séparez, vous pourrez décider soit de vendre le bien, soit que l’un de vous y restera et versera à l’autre une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant. Si vous êtes en désaccord, le tribunal de grande instance ordonnera le partage ou la poursuite de l’indivision pour deux ans maximum.
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Notre maison n’est pas encore achevée, et déjà un mur s’est effondré. De plus, le constructeur a l’air d’avoir interrompu les travaux. Que faire ?
Le constructeur doit réparer le mur à ses frais. Mettez-le en demeure de le faire, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. Si cela reste sans effet, vous pouvez faire appel à l’assurance dommages-ouvrage (que vous avez souscrite vous-même ou que le professionnel a souscrite pour votre compte), mais seulement si vous obtenez la résiliation du contrat qui vous lie au constructeur. Pour cela, il faut en général une décision du juge, sauf si l’entreprise est en faillite (mais l’assurance dommages-ouvrage ne joue pas dans ce cas).Si les travaux sont réellement interrompus ou si vous constatez un retard dans la livraison, mettez en demeure par acte d’huissier le constructeur soit de livrer la maison, soit d’exécuter les travaux. Informez en parallèle l’organisme qui a accordé la garantie de livraison. Son nom figure dans le contrat de construction : il s’est engagé à terminer la maison au prix convenu en cas de défaillance du constructeur.
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Nous envisageons d’acheter dans un immeuble en cours de construction. Le vendeur nous presse de réserver notre logement. A quoi cela nous engage-t-il ?
Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, engage le promoteur à vous réserver un logement si le programme est commencé. Mais ne vous y trompez: même si ce contrat ne se signe pas chez le notaire, il vous engage bel et bien et détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Dès la signature de ce contrat (mais pas avant !), le vendeur peut vous demander un dépôt de garantie, égal à 5% du prix du logement si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans). Ce dépôt de garantie sera versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque. Pendant un délai de sept jours, vous pouvez renoncer à votre engagement et, dans ce cas, récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, dans un délai de trois mois. Ces sept jours sont décomptés à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle le vendeur vous a envoyé le contrat de réservation signé (ou de la remise de celui-ci). Pour renoncer, vous devez dans ce délai en informer le vendeur à votre tour par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois ces sept jours écoulés, vous perdrez votre dépôt de garantie si vous renoncez à l’achat, sauf si le contrat de vente n’est pas signé à la date prévue, ou si le prix de vente se révèle être de 5% supérieur au prix prévisionnel (éventuellement révisé), ou si, dans le contrat de vente, la description du logement est différente de celle qui figure dans le contrat de réservation (et que les changements diminuent la valeur du bien de 10%), ou si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou encore si le vendeur s’est engagé à obtenir des prêts pour vous et que leur montant se révèle être de 10% inférieur à ce qui était prévu. Attention, c’est à vous de faire rajouter une condition suspensive concernant les prêts que vous entendez chercher vous-même. Vous pouvez aussi poser d’autres conditions, par exemple prévoir que le vendeur paiera des pénalités si la livraison est retardée. Mais il faut que le vendeur les accepte.
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